No cenário atual, os fundos imobiliários (FIIs) enfrentam um momento de transição sem precedentes. Entre marcos regulatórios, mudanças fiscais e adaptação de mercado, gestores e investidores precisam se reinventar para manter a atratividade desses ativos.

Este artigo apresenta uma visão ampla dos principais pontos de atenção e oferece ferramentas práticas para navegar nesse ambiente dinâmico.

Novas regras e marcos regulatórios

A publicação da Resolução CVM 175 de dezembro de 2022 marcou o início de uma fase de reposicionamento no sistema de fundos no Brasil. Com a substituição da Instrução CVM 555 e outras normas, o objetivo é simplificar e consolidar as regras, alinhando o país a referências internacionais.

O texto unificado abrange diretrizes gerais e anexos específicos para classes de fundos, incluindo os FIIs. Entre os pontos centrais estão:

• Uniformização dos processos de registro e prestação de contas.
• Regras de governança mais robustas e padronizadas.
• Obrigações de divulgação e transparência ampliadas.

O prazo final de adaptação foi estendido até 30 de junho de 2025, o que dá fôlego para ajustes operacionais, mas também intensifica o ritmo de planejamento estratégico.

Impacto da reforma tributária nos FIIs

Em janeiro de 2025, a reforma tributária sancionada pelo governo federal trouxe alterações significativas no tratamento fiscal dos FIIs. Com a exclusão de benefícios na CBS e na IBS, há uma redução dos incentivos fiscais históricos para esses ativos.

O ponto mais sensível diz respeito à tributação de rendimentos distribuídos. Cotistas com cotas emitidas até 31 de dezembro de 2025 seguirão isentos de IR sobre dividendos após 2026, enquanto novos lançamentos sofrerão tributação padrão.

• Alíquota de 20% sobre ganhos de capital na venda de cotas.
• Manutenção da isenção de IR para cotas antigas.
• Possibilidade de compensação de prejuízos com ativos tributados.

Essa diferenciação pela data de emissão das cotas pode gerar volatilidade no mercado secundário, com prêmios e descontos baseados no perfil fiscal de cada emissão.

Novas diretrizes para estruturadores de CRI e CRA

Em maio de 2025, o Conselho Monetário Nacional (CMN) limitou a isenção fiscal de CRIs e CRAs. Agora, apenas empresas com atividade principal no setor imobiliário ou agroindustrial podem se beneficiar dessas isenções.

Para títulos emitidos antes da norma, os benefícios permanecem intactos. No entanto, espera-se:

• Escassez de novas emissões de CRI/CRA.
• Aumento de demanda pelos papéis existentes.
• Relevância ampliada dos FIIs de papel como veículos de acesso.

Estratégias práticas para gestores e investidores

Diante desse contexto, adotar uma postura proativa é fundamental. Entre as principais recomendações estão:

• Buscar consultoria especializada em planejamento tributário.
• Reavaliar modelos de distribuição de rendimentos.
• Explorar diversificação de portfólio com fundos internacionais.
• Monitorar continuamente a evolução regulatória.
• Implementar práticas de governança aprimoradas.

Perspectivas de mercado e conclusão

Embora as mudanças tragam desafios imediatos, há também oportunidades de consolidação e fortalecimento do setor. A restrição de novos CRIs e CRAs pode favorecer, no médio prazo, os FIIs de papel, enquanto a uniformização tributária cria um ambiente mais claro para grandes investidores.

O papel dos gestores será crucial na criação de produtos inovadores, capazes de oferecer eficiência fiscal e segurança jurídica aos cotistas. Já os investidores devem adotar uma postura colaborativa, mantendo o diálogo aberto com administradores e consultores.

Em suma, apesar da complexidade do cenário, os FIIs continuam sendo uma alternativa relevante para diversificação de investimentos, mas demandam maior rigor de análise e estratégia.

Com planejamento e adaptabilidade, gestores e investidores têm o potencial de superar as novas barreiras e aproveitar as oportunidades emergentes.